J'ai fait mes comptes! Vous êtes plus de 200 à m'avoir envoyé un mail afin de recevoir de l'information en vue d'un investissement en Polynésie. Depuis janvier 2012, 2 d'entre vous viennent chaque mois sur le territoire afin de VOIR ce qui s'y passe réellement. Voici la répartition de VOS budgets:

0 à 100 000€ - 27% : Impossible d'acheter une pension avec ce budget. Partez sur une location gérance ou sur un projet alternatif

100 à 200 000€ - 41%: Trop juste également pour une pension, cet article est pour vous ;) Après 1 an d'exploitation en Polynésie, je pense savoir ce qui marche et ce qui ne marche pas d'ou le développement ces prochaines semaines d'un concept très peu développé ici: les gites! Alors, c'est quoi un gite Polynésien?
Principalement une grosse villa sur MOOREA uniquement (ça ne peut pas fonctionner ailleurs) composée d'au moins 4 chambres destinées à la location où le gérant n'y habitera pas forcément (contrairement à une maison d'hôtes ou une pension). La difficulté de louer permet aujourd'hui de négocier avec certains propriétaires des baux commerciaux. L'autre avantage est que ce type d'hébergement demande beaucoup moins de travail (pas de restauration, pas besoin de proposer d'activités)
Imaginons donc (ce ne sera plus un rêve dans quelques jours;) la signature d'un bail commercial à un loyer de 300 000 cfp (2500€) sur une villa d'environ 300 m2 en bord de lagon avec piscine composée de 5 chambres pour 15 couchages environ, d'une fantastique cuisine, d'un grand séjour, de 3 SDB. Le tout regroupé en 3 modules destinés à la location. Le 1er module est un studio avec sa SDB et une future cuisine extérieure pour une surface de 40 m2 environ. Celui-ci sera loué 10 000 cfp/j.
Le 2e module regroupe une grande chambre + une future cuisine d'environ 20 m2 + une SDB et un énorme dressing. Il sera loué 15 000 cfp/j
Le 3e et dernier module est composé de 3 chambres, d'une SDB, d'un séjour et d'une cuisine au dessus du lagon pour un loyer journalier de 35 000 cfp (8/10 couchages).
Nous avons donc un "produit" qui rapporte 60 000 cfp/j pour un loyer mensuel de 300 000 cfp! Vous ajoutez en étant large 100 000 cfp de charges diverses (edt, eau, produits d'entretien...) et vous vous apercevez qu'en 7 nuits vous avez payé toutes vos charges. Partons maintenant dès le 1er mois d'exploitation (avec notre centrale de réservation bien sur) sur un remplissage de 30% et vous voilà à la tête d'un C.A mensuel de 600 000 cfp soit une marge d'environ 200 000 cfp brut (comptable, impôts, taxes) qui montera à 500 000 cfp avec un remplissage à 50% et 800 000 avec 66% de remplissage.
Le prix de ce gite? environ 10 millions prêt à fonctionner ;)

Entre 200 et 500 000€ - 29%: Vous êtes pile poil dans la fourchette pour prétendre à acheter une pension de famille composée de 5/6 bungalows dans n'importe quelle ile de Polynésie. Je le répète; moins de 200 000 € ne vous permet pas d'acheter une pension de famille en Polynésie!

Plus de 500 000€ - 3%: Achetez un MacDO ;)

Je suis arrivé sur le Fenua le 27 Avril 2011 ;) 1 an que nous travaillons (il y a mon épouse dans le bateau également;) à créer et développer une offre touristique différente dans ce territoire. 1 an, c'est donc l'heure du bilan avec des points positifs mais aussi des points négatifs. Allons-y:

03/12/2010
"Dis chérie, et si on allait en Polynésie finalement" - pas plus compliqué que cela... Nous ne sommes pas du genre à planifier, ruminer, attendre la retraite, ou tout autre comportement de ce genre. 1 mois auparavant, l'idée d'ouvrir une maison d'hôtes à Sète (34) avait germé. Pas possible à Sète? Allons au Pays basque. Pas possible également? La martinique? La guadeloupe? La réunion? Non... L'ile Maurice ;))) Nous cherchons puis trouvons un hotel 10 chambres là bas mais l'impossibilité d'être le seul propriétaire nous fit renoncer. C'est alors qu'est apparu la Polynésie dont nous ne connaissions rien!
Recherche sur internet approfondie pour connaitre les tenants et aboutissants de cette destination, les chiffres clés du tourisme (merci l'ISPF); et choix d'une pension à vendre sur Bora-Bora (on l'a acheté). Comme cela n'était pas suffisant, nous décidâmes (je suis joueur aujourd'hui) d'envoyer un mail à plus de 200 pensions de famille de Polynésie pour savoir lesquelles étaient à la vente. Résultat? 21 réponses affirmatives; une sélection de 8 que nous décidons d'aller visiter en... janvier 2011!

12/01/2011
Départ pour 12j en Polynésie Française avec une impression de "complications multiples" pour organiser notre séjour hors des agences de voyage. Billet très cher, formulaire ESTA, billets Inter-iles, problèmes de paiement des pensions réservées... Nous avions décidé de passer 2j à Tahiti, 4 à Raïatea et Tahaa, 3 à Bora-Bora et 3 nuits à Moorea pour terminer. Un train d'enfer! je passe sur les détails de chaque négociation pour directement passer à notre retour à Roissy, un samedi matin, sous la grisaille ou je m'aperçu que je n'avais en face de moi dans le métro que des gens gris habillés de gris! "Chérie, je repars de suite à Tahiti" - Ce fût vraiment ma sensation au retour en métropole. Autant vous dire que l'expérience a été plus que satisfaisante lors de ce 1er voyage. Une constatation essentielle: la majeure partie de ce que j'avais lu sur les différents forums ne correspond pas à la réalité vécue!

26/04/2011
Départ définitif pour le paradis. C'est seul que je partis cette fois là; ma petite famille ne me rejoignant que 3 semaines plus tard. 2 semaines de pluies, sans TV, sans internet ou presque; cela forge votre motivation (j'en connais qui n'ont tenu que 4j à ce rythme). Démarches administratives, signature du bail locatif, ouverture de compte, achat du 1er bracelet de perles (pardon thierry et Caro;) pour laurence, location d'une voiture chez Avis (merci sandrine)...
Et surtout second voyage à Bora (sous la pluie pour la seconde fois) pour signer la 1ere pension et négocier le motu.
Globalement, l'idée était faite depuis le 1er voyage de monter avec l'aide d'investisseurs/gérants un réseau d'une dizaine de pensions sur l'ensemble des iles de Polynésie afin d'attirer un maximum de touristes Internationaux sur notre concept de pensions low-cost...
1 an après, nous cherchons un maximum d'hébergements de luxe uniquement sur Moorea proposés à des prix inférieurs de 25% par rapport à la concurrence !!! Quel virage à 180°. La réalité du terrain est passée par là: La seule ile rentable à court terme en Polynésie c'est... Moorea! Eventuellement Tahiti entre Punauïa et Faa ou sur papeete. Toutes les autres demandent du cash, beaucoup de cash, des accords avec tous les T.O, les agences de voyages, etc... Pourquoi Moorea? 2 chiffres: 92% des touristes internationaux passent par moorea et 10 000 résidents débarquent chaque WE et vacances scolaires... 10 000 !!!

Le bilan:

Les +:
le contact avec les polynésiens qui sont exceptionnels
la nourriture locale et les roulottes
la beauté de chacune des iles
la concentration de toutes les administrations sur Papeete
les premiers amis fait sur l'ile
le bouche à oreilles
le manque de concurrence
l'impact de la communication (réseaux sociaux)
l'école pour les enfants

Les -:
le prix du vin (des alcools en général)
les cancans
certains popaa's qui se croient en Afrique en 1960
les embouteillages de Papeete
les hommes Politiques (pas Teva ni Nicole - il faut que je protège mon avenir en Polynésie)
les négociations interminables avec les propriétaires (6 mois à 1 an)
les indivisions non réglées
le manque de concurrence

A ce jour et en seulement 1 an, nous avons donc créé un réseau de 5 pensions dont 2 gérées indépendamment sur Bora. Les 3 autres gérées par nous alors que nous ne devions nous occuper que des réservations. J'ai racheté la partie "Polynésie" du site www.vacationkey.com, pris un associé dans EcoLodge&SPA, pris un accord avec 4 propriétaires supplémentaires sur Moorea pour gérer leurs biens avec l'aide de l'agence des iles. Et surtout, mais cela je ne peux encore vous en parler, nous sommes en train de racheter un acteur très important du tourisme en polynésie.
Année bien remplie donc avec une moyenne de 15h de travail chaque jour sans WE ni vacances - la Polynésie, ça se mérite, parait il.

Donc tout est parfait? Pas du tout! Beaucoup d'écueils sur notre route: des investisseurs qui viennent prendre possession de leur pension sur Mahina et qui repartent 4j plus tard, des incompatibilités d'humeur avec d'autres, des ratages, des négociations qui finissent mal... Tout un tas de déconvenues normales sur un tel projet mais qui m'amène au constat suivant concernant ceux qui souhaitent "sauter le pas":
Les règles à suivre impérativement sous peine de se planter et de revenir en France dans les plus brefs délais:
. Avoir du cash devant soi une fois l'investissement fait
. N'investir qu'à Moorea ou Tahiti (ou alors vous avez beaucoup d'argent)
. Passer un 1er séjour sur Moorea avant d'investir
. S'expatrier pour de bonnes raisons
. Ne pas payer plus de 400 000€ pour une pension (fonds de commerce)... sinon achetez un macDO; c'est plus rentable
. Ne pas croire qu'avec 4 bungalows, vous allez devenir riche
. Ne pas vous laisser de possibilités de retour (à la 1ère anicroche, vous allez reprendre l'avion)
. Ne pas essayer de construire une pension
. Faire attention que votre interlocuteur soit bien le propriétaire de la pension à vendre (ça m'est arrivé)

Referais-je ce grand saut? OUI !!! C'est une évidence; je ne regrette rien comme le dit la chanson. A l'année prochaine pour la 2e bougie?

Les réseaux sociaux tiennent une place de choix dans le tourisme et ces derniers continuent à se développer. Regardez les en bas de cet article.
Les chiffres donnent le tournis. Par exemple, on passe en moyenne 405 minutes par mois sur Facebook !
Donc quand on me dit qu'il suffit d'un bon accueil, d'un sourire, d'une tarification adaptée... pour attirer le client; je dis NON! Pour l'attirer, il faudrait déjà qu'il vous connaisse ;) Et là ce satané Facebook est incontournable, à éclipser même l'importance d'un site Internet. Les derniers buzz évoquent l'idée d'ailleurs que FB veuille remplacer ces fameux sites ou blogs (il a déjà commencé auprès des universitaires américains qui ont remplacé leur blogs par une page FB). Les prochaines nouveautés (que nous utiliserons) sont ENORMES !!!

Les chiffres du réseau EcoLodge&SPA parlent d'eux-mêmes:
40% des réservations proviennent du compte Facebook, cela 9 mois seulement après sa création
12% proviennent du site Internet (relooké récemment)
38% proviennent des autres plate formes d'annonces (externes)
10% de divers dont les T.O et agences de voyage (seulement)

Convaincu!?

PS: A ne pas manquer le 27 Avril, le récap d'1 an (et oui déjà) de l'aventure EcoLodge en Polynésie. Avec joie et bonne humeur mais sans complaisance...